相続した不動産を売却する時、失敗しないための基本ステップと税金の特例を徹底解説

こんにちは。
京都市伏見区の不動産【ヤマダ不動産 京都伏見店 株式会社MyHomeDo】です。

ご両親やご親族から実家や土地を相続したものの、「自分は今の家に住み続けるし、誰も住む予定がない」「遠方に住んでいるので管理ができない」といった理由から、相続不動産の売却をご検討されている方は非常に多くいらっしゃいます。

しかし、相続した不動産を売却する前に知っておくべき、最も重要な大原則があります。
それは、「相続した不動産を最終的に買主へ所有権移転するためには、原則として相続人への相続登記を済ませておく必要があります。そのため、売却を進める際には、早めに遺産分割協議と相続登記の準備を進めておくことが重要」ということです。

さらに注意が必要なのは、2024年4月1日から「相続登記」が法律で義務化された点です（法務省より）。これにより、相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければならなくなりました。正当な理由なくこの手続きを放置すると、10万円以下の過料（ペナルティ）の対象になる可能性があります。

相続不動産の売却は、通常の不動産売却よりも関わる人が多く、税金面でも複雑になりがちです。
この記事では、親族間のトラブルなくスムーズに、かつ税金面で損をせずに相続不動産を売却するための重要ポイントを、大きく3つのステップに分けて分かりやすく解説します。

1. 売却に向けた「3つの基本ステップ」

相続した不動産を売却するためには、ただ不動産会社に行けば良いというわけではありません。以下の3つの手順を必ず踏む必要があります。

① 遺産分割協議を完了させる

亡くなった方（被相続人）が法的に有効な遺言書を残していなかった場合、誰がその不動産を相続するのかを、法定相続人全員で話し合う必要があります。これを「遺産分割協議」と呼びます。全員の合意が得られたら、「遺産分割協議書」という正式な書類を作成し、全員の実印を押印します。

ここで非常によくある落とし穴が、「とりあえず兄弟全員の共有名義にしておこう」としてしまうことです。
不動産を共有名義にすると、いざ「やっぱり売却しよう」となった際に、共有者全員の同意と実印が必要になります。さらに、共有者の誰かが亡くなると、その権利が配偶者や子供に枝分かれし、権利者がネズミ算式に増えてしまい、将来的に全く身動きが取れなくなる「塩漬け不動産」になってしまうリスクが極めて高いのです。

そのため、売却を前提とするのであれば、代表者1人の単独名義にするか、不動産を売却して現金化してから全員で公平に分ける「換価分割（かんかぶんかつ）」という方法を取るのが強く推奨されます。

② 相続登記（名義変更）を行う

誰が不動産を相続するかが決まったら、管轄の法務局にて不動産の名義を亡くなった方から相続人へと変更する「相続登記」を行います。前述の通り、この手続きを完了させないと買主と売買契約を結ぶことができません。

登記申請には、亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本や印鑑証明書、住民票、固定資産評価証明書など、非常に多くの専門的な書類を収集・作成する必要があります。平日に何度も役所や法務局へ足を運ぶのは大変な労力がかかるため、専門家である「司法書士」へ依頼するのが一般的で、かつ確実な方法です。

③ 不動産会社に査定を依頼する

相続人同士の話し合いがまとまり、名義変更の手配や目処が立ってきたら、いよいよ不動産会社へ査定を依頼します。固定資産税の納付書に書かれている評価額や、相続税を計算するための路線価は、あくまで税金を計算するための基準であり、「実際に市場で売れる金額（実勢価格）」とは大きく異なることがほとんどです。

物件の正確な価値（市場価格）を知るためには、地域の相場や取引実績に精通した不動産会社に査定してもらうことが不可欠です。どれくらいの金額で売れそうかが分かれば、売却後の現金をどう分けるかの話し合い（換価分割）もスムーズに進みます。

2. 発生する「費用」と「税金」の仕組み

不動産を売却する際には、さまざまな費用がかかります。仲介手数料、売買契約書に貼る印紙代、場合によっては測量費用や、古い家を取り壊すための解体費用などが挙げられます。
そして、売却時に特に確認しておきたいのが「譲渡所得に対する税金」です。不動産を売却して譲渡所得が生じた場合、その所得について所得税や住民税などが課税されます。

譲渡所得の計算方法

税金の対象となる譲渡所得は、単純に「売却価格＝利益」として計算するわけではありません。 土地・建物の譲渡所得は、基本的に次のような考え方で計算します。

ここでのポイントは「取得費」です。取得費には、原則として、亡くなった方（被相続人）がその不動産を取得した際の購入代金や、購入時の仲介手数料など、一定の費用が含まれます。 なお、建物については、所有期間中の減価償却費相当額を考慮して取得費を計算する必要があります。 また、相続した不動産の取得費は、原則として被相続人の取得費を引き継ぎます。

取得費が分からない場合は要注意 相続した古い実家などでは、 「何十年も前に親が購入したため、当時の売買契約書が見つからない」 「いくらで購入したのか分からない」 というケースがあります。 実際の取得費が分からない場合などには、税法上、譲渡価額の5％相当額を概算取得費として計算することがあります。 例えば、5,000万円で売却した不動産について、実際の取得費を確認できず、概算取得費を使用する場合には、取得費は250万円として計算されます。 実際の取得費が大きい物件では、取得費を正確に把握できないことで、結果として譲渡所得が大きくなる可能性があります。 そのため、購入当時の売買契約書や領収書だけでなく、購入時の資料、通帳記録など、取得費を確認できる資料が残っていないか確認してみましょう。

3. 税負担を軽減できる代表的な「2つの特例」

相続不動産の売却では、税金が高額になりやすい一方で、国が用意した優遇制度（特例）を利用することで、税金を大幅に減らす、あるいはゼロにできる可能性があります。代表的な2つの特例をご紹介します。

※これらの特例には複雑な要件があり、併用できないケースもあります。また、法改正によって要件が変更されることもあるため、事前に専門家への確認が必須です。