知らないと大損する！？相続した不動産を売却する時にかかる「6つの税金」とは
＊相続した不動産を売却する前に。知っておきたい税金＊
公開日：2026年6月 ／ 執筆・監修：ヤマダ不動産 京都伏見店（株式会社MyHomeDo）
こんにちは。
京都市伏見区の不動産【ヤマダ不動産 京都伏見店 株式会社MyHomeDo】です。
ご親族からご自宅や土地などの不動産を相続したものの、「何から手をつければいいのかわからない」「税金がどれくらいかかるのか不安で一歩が踏み出せない」というご相談を非常に多くいただきます。
実を言うと、相続した不動産を売却する場合、相続手続きの段階から売却完了に至るまで、さまざまな税金が関係してきます。事前に知識を備えておくことで、無駄な出費を防ぎ、手元に残る資産を最大化することができます。
今回は、京都市伏見区での不動産売買を数多くサポートしてきた当店が、相続した不動産を売却する際に知っておくべき税金の基礎知識や注意点を分かりやすく徹底解説します！
※計画的な税金の把握と事前のシミュレーションが、スムーズな不動産売却の大きな鍵となります。
1. 相続発生時・名義変更時（相続登記）にかかる税金
不動産を相続した際には、まず亡くなられた方（被相続人）から自分たち相続人へ名義を変更する法的手続き（相続登記）や、遺産の総額に応じた税金が発生します。
① 相続税とは？
遺産の総額（現金、預貯金、株式、不動産などの総額）が、国が定める「基礎控除額」を超える場合に課税される税金です。
3,000万円 ＋ （600万円 × 法定相続人の数）
例えば、配偶者とお子様2人の合計3人が相続人の場合、基礎控除額は「3,000万円 ＋ 600万円×3 ＝ 4,800万円」となります。遺産総額がこの金額以下であれば相続税はかかりません。
② 登録免許税とは？
不動産の所有権を被相続人から相続人へと移転するため、法務局で相続登記を行う際に必ず必要となる税金です。
原則として、固定資産税評価額 × 0.4%（千分の4）が登録免許税として課されます。2024年4月からは相続登記の申請が義務化されていますので、放置せず早めの手続きが必要です。
2. 相続後、所有している間にかかる維持の税金
不動産を相続した後、すぐに売却せずにしばらく自身で所有し続ける場合や、売却の買い手が見つかるまでの間にも、継続して発生する維持のための税金があります。
不動産を所有している間は毎年、「固定資産税」やこれに付随する「都市計画税」がかかります。これらは、毎年1月1日時点において固定資産課税台帳に所有者として登録されている人に対して課税されるものです。
⚠️ 注意ポイント：「誰も住んでいない空き家だから」「売却活動中だから」といって、固定資産税が免除されるわけではありません。空き家をそのまま放置している間も毎年税金がかかり続けるため、早期の売却や活用検討が得策です。
※複雑な税金の計算や必要書類の洗い出しも、経験豊富なプロがしっかりとお手伝いいたします。
3. 売却時に発生する利益と各種税金（譲渡所得税・印紙税）
いざ不動産を売却したとき、売却代金そのものに目が行きがちですが、税金の仕組みや特例を知っておくことが手元に残るお金を守る最大のポイントです。
③ 譲渡所得税・住民税・復興特別所得税
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して所得税・住民税・復興特別所得税が課されます。
計算の基本は「売却価格 － （取得費 ＋ 譲渡費用）」となりますが、被相続人が住んでいたマイホームを相続した場合などに使える「相続空き家の3,000万円特別控除」といった強力な特例が用意されているケースもあります。この特例が使えるかどうかで税負担が大きく変わるため、事前のプロによる調査が不可欠です。
④ 印紙税
不動産の買主様と売買契約書を締結する際、その契約書に記載された売買金額に応じて「印紙税」がかかります。契約書に収入印紙を貼り付けて消印をすることで納税します。
4. 消費税に関する注意点とまとめ
不動産売買に関してよくあるご質問の一つに「消費税」があります。
個人がマイホームや一般的な土地・建物を売却する場合、売却価格そのものに消費税はかかりません（土地や個人の居住用建物の譲渡は消費税法上、非課税とされています）。
ただし、不動産会社へ支払う仲介手数料や、名義変更手続きを依頼する司法書士報酬などに対しては消費税が発生します。売却時の諸費用を見積もる際には、この消費税分もしっかり予算に組み込んでおくことが大切です。
まとめ：一人で悩まずにまずはご相談ください
このように、相続した不動産の売却には、相続税や登録免許税をはじめ、所有中の固定資産税、売却時の譲渡所得税や各種特例など、複雑な法律・税金の知識が深く絡み合います。
「何から手を付けたらいいかわからない」「うちの場合はいくら税金がかかるの？」とお悩みの方は、ぜひ一人で抱え込まずに、京都市伏見区の地域密着店である当店までお気軽にご相談ください。
