知っておきたい税金と注意点完全ガイド

こんにちは。
京都市伏見区の不動産【ヤマダ不動産 京都伏見店 株式会社MyHomeDo】です。

ご両親やご親族から不動産を相続したものの、「自分は住む予定がない」「管理が大変なので手放したい」とお考えの方は少なくありません。しかし、いざ相続した不動産を売却しようとしたとき、「どのような税金が、どのタイミングで、いくらかかるのか？」と不安に感じる方も多いのではないでしょうか。

実は、相続した不動産を売却する場合、「相続した時」「所有している間」「売却した時」の各段階で、それぞれ異なるさまざまな税金が関係してきます。知識がないまま進めてしまうと、後から思わぬ高額な税金の請求が来て驚くことになりかねません。

本記事では、不動産売却のプロが、相続から売却までに発生する税金の全体像や、知っておくべき節税の特例措置について、分かりやすく徹底解説いたします。

相続から売却までにかかる税金の全体像（図解）

まずは、どのタイミングでどんな税金が発生するのか、全体の流れを図（表）で把握しておきましょう。

このように、各フェーズで税金が絡んできます。次項からそれぞれについて詳しく見ていきましょう。

1. 不動産を「相続した時」にかかる税金

① 相続税：基礎控除額に注意

不動産を含むすべての遺産額（預貯金や有価証券なども含む）が、「基礎控除額」を超える場合に「相続税」がかかります。
基礎控除額の計算式は以下の通りです。
【 3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数）】

例えば、相続人が子ども2人の場合、「3,000万円＋（600万円×2人）＝4,200万円」が基礎控除額となり、遺産総額がこれを下回っていれば相続税はかかりません。不動産の評価額は「路線価」や「固定資産税評価額」を用いて計算されます。

② 登録免許税：名義変更（相続登記）にかかる税金

不動産を相続し、故人（被相続人）から相続人へ名義を変更する手続きを「相続登記」と呼びます。この登記手続きを行う際に国に納めるのが「登録免許税」です。
税額は「不動産の固定資産税評価額 × 0.4％」となります。
なお、2024年4月より相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記を行わないと過料の対象となる可能性があるため、売却予定の有無に関わらず早めの手続きが必要です。

2. 不動産を「所有している間」にかかる税金

① 固定資産税・都市計画税

相続後、その不動産を所有している間は継続して「固定資産税」や「都市計画税」がかかります。
これらは、毎年1月1日時点での所有者（登記簿上の名義人）に対して課税される地方税です。
たとえ空き家であっても、税金は毎年発生し続けます。

ここで注意しなければならないのが「空き家の放置」です。適切な管理がされず「特定空家等」に指定されてしまうと、住宅用地としての特例（固定資産税が最大1/6に減額される特例）から除外され、翌年からの固定資産税が最大で約6倍に跳ね上がってしまう恐れがあります。住む予定のない不動産は、税金の負担が大きくなる前に早急な売却を検討するのが賢明です。

3. 不動産を「売却する時」にかかる税金

① 譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）

売却によって「利益（譲渡所得）」が出た場合、その利益に対して税金がかかります。勘違いされやすいですが、「売却した金額そのもの」に税金がかかるわけではありません。
譲渡所得は以下の式で計算します。

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

親が購入した当時の代金（取得費）や、今回の売却にかかった仲介手数料など（譲渡費用）を差し引いて、それでもプラスになった金額が課税対象です。
また、税率は「所有期間」によって異なり、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得（税率20.315％）」、5年以下の場合は「短期譲渡所得（税率39.63％）」となります。相続の場合は「亡くなった方の所有期間」を引き継ぐことができるため、長期譲渡所得になるケースが多いです。

② 印紙税

不動産の売買契約書を作成する際、契約書に収入印紙を貼って納めるのが「印紙税」です。売買代金（契約金額）に応じて税額が決定し、例えば売却価格が1,000万円超〜5,000万円以下の場合は、通常1万円（軽減税率適用時）の印紙税がかかります。

③ 消費税に関する注意点

なお、個人がマイホームや相続した土地・建物を売却する場合、売却価格（土地・建物代金）自体に消費税はかかりません。
ただし、売却活動において不動産会社に支払う「仲介手数料」や、登記を依頼する「司法書士への報酬」、建物を解体する場合の「解体費用」など、各種サービスに対しては消費税が発生しますので、資金計画を立てる際には注意が必要です。

相続不動産を売却する際の「節税特例」

税金が高額になりがちな不動産売却ですが、一定の条件を満たすことで税金が大幅に安くなる特例が用意されています。

【特例1】取得費加算の特例

相続によって取得した不動産を、相続開始のあった日の翌日から「3年10ヶ月以内」に売却した場合、支払った相続税の一部を不動産の「取得費」に上乗せして計算できる特例です。取得費が増えることで譲渡所得（利益）が圧縮され、結果として譲渡所得税を安く抑えることができます。

【特例2】被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例

親が一人暮らしをしていた実家を相続し、空き家になってしまった場合によく使われる特例です。昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された建物であることなど、一定の要件を満たす不動産を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
これにより、利益が3,000万円以内であれば譲渡所得税が実質無税になる非常に強力な特例です。

※特例の適用には細かな要件があり、確定申告が必須となります。ご自身のケースで適用可能かどうかの判断は、専門的な知識が必要です。

まとめ：相続不動産の売却は早めのご相談を！

相続した不動産の売却には、「相続税」「登録免許税」「固定資産税」「譲渡所得税」など、様々な税金が複雑に絡み合います。また、税金を大幅に減らすことができる特例の多くには「3年以内」などの厳しい期限が設けられています。

「とりあえず後で考えよう」と放置してしまうと、特例の期限が切れてしまったり、固定資産税が跳ね上がったりと、金銭的なデメリットが大きくなる傾向にあります。

相続した不動産の取扱いや売却についてお悩みの方は、ぜひ京都市伏見区の地域密着型不動産店である当店へお気軽にご相談ください。複雑な税金面のアドバイスはもちろん、買取や仲介など、お客様の状況に最適なプランをご提案させていただきます。