不動産を売却すると税金はいくらかかる？
不動産売却のお役立ちブログ
不動産を売却すると税金はいくらかかる？
譲渡所得の計算方法・税率・知っておきたい特例をわかりやすく解説
こんにちは。京都市伏見区の不動産会社 ヤマダ不動産 京都伏見店 株式会社MyHomeDoです。
家や土地を売却するとき、「税金はいくらかかるのだろう？」 「売却価格に税金がかかるの？」と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。 不動産売却の税金は、売却価格だけで決まるものではありません。 購入時の費用や売却にかかった費用、所有期間、利用できる特例などによって変わります。 この記事では、基本的な計算方法と税金を抑えるために確認したい制度をご紹介します。
無料相談はこちら ›1．不動産を売却すると、どんな税金がかかる？
土地や建物を売って利益が出た場合、主に譲渡所得に対する所得税・住民税が関係します。 所得税には復興特別所得税も加わります。また、売買契約書にかかる印紙税や、 抵当権抹消などの登記手続きに伴う登録免許税が必要になる場合もあります。
| 税金 | 概要 |
|---|---|
| 所得税・復興特別所得税 | 不動産の売却で生じた課税対象の利益に対してかかります。 |
| 住民税 | 譲渡所得に対して課税され、所有期間などによって税率が異なります。 |
| 印紙税 | 売買契約書を作成する際、契約金額などに応じてかかります。 |
| 登録免許税 | 抵当権抹消登記など、登記手続きが必要な場合にかかることがあります。 |
仲介手数料や測量費、解体費なども売却時に考えておきたい費用です。 税金だけでなく諸費用も含めて、売却後に手元に残る金額を見積もることが大切です。
2．税金は売却価格ではなく「譲渡所得」で計算する
譲渡所得とは、簡単にいうと不動産を売却して得た利益のことです。 売却価格から、購入時の取得費と売却に直接かかった譲渡費用を差し引いて計算します。 適用できる特別控除がある場合は、さらに控除額を差し引きます。
購入代金など − 譲渡費用
仲介手数料など
取得費には土地・建物の購入代金や、購入時の仲介手数料などが含まれる場合があります。 ただし、建物については減価償却費相当額を考慮するため、 購入時の建物価格をそのまま差し引けるとは限りません。
購入時の契約書などが見つからず取得費が分からない場合、 原則として売却価格の5％相当額を概算取得費として計算できるケースがあります。 実際の取得費を確認できれば税額が変わる可能性もあるため、 購入時の契約書や領収書を探しておきましょう。
3．所有期間によって税率が変わる
土地や建物の譲渡所得は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかにより、 長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれます。
| 区分 | 所有期間 | 税率の合計目安 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63％ |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315％ |
上記は所得税・復興特別所得税・住民税を合計した一般的な税率です。 特例の適用などにより税額が変わる場合があります。 「購入してから丸5年経ったから長期」とは限らないため、 売却時期を検討する際は所有期間の判定に注意しましょう。
4．税額の計算例を見てみよう
次の条件で不動産を売却したと仮定します。
- 売却価格：3,000万円
- 取得費：1,500万円
- 譲渡費用：200万円
譲渡所得は、3,000万円 − 1,500万円 − 200万円 ＝ 1,300万円です。
特別控除を使わず、長期譲渡所得の税率20.315％を単純に当てはめると、 税額の目安は次のようになります。
約264万円
※概算例です。建物の減価償却、取得費の内訳、特例の適用などにより 実際の税額は異なります。個別の税額は専門家に確認してください。
このように、売却価格が3,000万円でも、3,000万円全体に税率を掛けるわけではありません。 取得費や譲渡費用を確認し、課税対象となる譲渡所得を計算することが重要です。
無料相談はこちら ›5．マイホームの「3,000万円特別控除」
自分が住んでいたマイホームなどを売却する場合、 一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。 売却益が3,000万円以内で、控除を全額利用できる場合には、 譲渡所得に対する税金がかからないケースもあります。
ただし、誰でも自動的に適用されるわけではありません。 住まなくなってから売却する場合の期限や、売却相手との関係、 過去に利用した特例との関係など、複数の要件があります。 また、特例を利用する場合は原則として確定申告が必要です。
相続した空き家にも特例がある場合
相続した実家などについても、一定の条件を満たすと、 譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。 対象となる建物の建築時期や構造、相続後の利用状況、売却期限、 売却価格などの要件を確認する必要があります。 相続人が3人以上の場合は、控除限度額が異なることもあります。
マイホームの特例と相続した空き家の特例では、適用条件が異なります。 相続した物件を売却する場合は、解体やリフォームを決める前に、 税理士や税務署などの専門窓口で確認することをおすすめします。
6．売却後の確定申告で気をつけること
不動産を売却して譲渡所得が生じた場合、原則として確定申告を行い、 税額を計算して納付します。特別控除などの特例を利用する場合も、 申告が必要になることが一般的です。 売却で損失が出た場合でも、一定の要件を満たせば損益通算や 繰越控除などを利用できることがあります。
売却後に慌てないよう、次の書類を整理しておきましょう。
- 購入時・売却時の売買契約書
- 仲介手数料や測量費などの領収書
- 登記事項証明書など物件に関する資料
- 特例の適用に必要な書類
申告時期や必要書類は個別の状況によって異なることがあります。 最新の情報は国税庁の案内を確認し、不明点は税務署や税理士に相談しましょう。
7．不動産を売却する前に確認したいポイント
- 購入時の契約書を探し、取得費を確認する
- 売却年の1月1日時点で所有期間を確認する
- 売却にかかった費用の領収書を保管する
- マイホームや相続空き家の特例が使えるか確認する
- 諸費用や税金を差し引いた手取り額を試算する
税金を正しく把握することは、売却後の資金計画にもつながります。 売却を検討し始めた段階で、物件の価格だけでなく諸費用や税金も含めて考えておくと安心です。
まとめ｜税金を確認してから売却計画を立てましょう
不動産売却の税金は、売却価格だけでは決まりません。 譲渡所得の計算、所有期間による税率、取得費・譲渡費用、 特別控除の有無によって税額が変わります。 特にマイホームや相続した不動産は、特例を利用できるかどうかで 手取り額に大きな差が生じることがあります。
ヤマダ不動産 京都伏見店 株式会社MyHomeDoでは、 不動産売却に関するご相談を承っています。 売却価格の目安や売却までの流れを知りたい方は、お気軽にお問い合わせください。 具体的な税額や確定申告については、税理士・税務署などの専門窓口にも確認しながら進めましょう。
