家を売りたいけれど、何から始める？売却の基本的な流れと成功のポイント

こんにちは。
京都市伏見区の不動産【ヤマダ不動産 京都伏見店 株式会社MyHomeDo】です。

「家を売りたいけれど、まず何をすればいいか分からない」
「初めての不動産売却で、進め方に迷っている」

当店にご相談に来られるお客様の多くが、最初はこのような不安を抱えていらっしゃいます。

一目でわかる！不動産売却の基本的な8つのステップ

まずは、売却活動が完了するまでの全体的な流れ（フロー）を図解で確認してみましょう。家を売るためには、大きく分けて以下の8つのステップが存在します。

このように見るとやることが多いように感じるかもしれませんが、安心してください。実際の専門的な手続きや買主様との交渉などは、私たち不動産会社がしっかりサポートいたします。
それでは、それぞれのステップで「何をすればいいのか」を具体的に解説していきます。

ステップ1：事前準備（住宅ローンの確認と相場調査）

売却を思い立ったら、いきなり売りに出すのではなく「事前準備」から始めます。
まず最も重要なのが、「住宅ローンの残高確認」です。家を売却する際は、原則として物件の引き渡し時までにローンを完済し、金融機関の抵当権を抹消しなければなりません。現在のローン残高と、売却予想価格を見比べ、「売却代金でローンを完済できるか（アンダーローン）」、それとも「手出しが必要になるか（オーバーローン）」を把握することが資金計画の要となります。

同時に、インターネットの不動産ポータルサイトなどを使い、近隣で似たような物件がいくらで売りに出されているか「周辺相場」をチェックしておくと、この後の計画がスムーズになります。ご自身が「いつまでに・いくらで売りたいか」の希望条件を整理しておきましょう。

ステップ2：不動産会社への査定依頼

希望条件の整理ができたら、不動産会社へ「査定」を依頼します。
査定には、周辺の取引事例やデータから算出する「机上査定（簡易査定）」と、実際にスタッフが現地に訪問して建物の状態や日当たりなどを細かくチェックする「訪問査定」の2種類があります。

より正確な売却価格を知り、具体的な売却スケジュールを立てるためには、「訪問査定」をおすすめします。不動産会社は「この価格なら売れる可能性が高い」というプロの目線からの査定額を提示します。

ステップ3：媒介契約の締結

査定額や担当者の対応に納得できたら、その不動産会社に売却を任せるための「媒介契約（ばいかいけいやく）」を結びます。
媒介契約には、以下の3つの種類があります。お客様の売却事情に合わせて選ぶことが重要です。

「手厚いサポートを受けたい」「早く売りたい」という方には、不動産会社が広告費や労力をかけやすい「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」がおすすめです。

ステップ4：売却活動の開始

媒介契約を結ぶと、いよいよ売却活動がスタートします。
不動産会社は、物件の写真撮影や間取り図の作成を行い、不動産ポータルサイト（SUUMOやアットホームなど）、自社ホームページ、チラシ、指定流通機構（レインズ）など、さまざまな媒体を通じて購入希望者を募集します。

売主様がこの期間にすべきことは多くありませんが、不動産会社からの「活動報告」を定期的にチェックし、反響が少ない場合は価格の見直しなどの戦略を相談しながら進めていきます。

ステップ5：購入希望者の内覧対応

広告を見て興味を持った方が現れると、「実際の家を見てみたい」と内覧（見学）の希望が入ります。住みながら売却を進める場合、内覧時の印象が成約を大きく左右します。

【内覧を成功させるコツ】
・水回り（キッチン、お風呂、トイレ）は念入りに掃除・整理整頓する
・すべての照明をつけて、部屋を明るく見せる
・窓を開けて換気を行い、生活臭を消しておく（ルームフレグランス等は控えめに）
・スリッパを用意し、笑顔で丁寧に対応する

買主様は「ここで暮らすイメージ」を持ちに来ています。清潔感と明るさをアピールすることが最大のポイントです。

ステップ6：売買契約の締結

購入希望者から「この物件を買いたい！」という購入申込書（買付証明書）が入ります。
ここで、引き渡し時期や最終的な売却価格の条件交渉が行われます。双方が条件に合意できれば、晴れて「売買契約」の締結となります。

売買契約時には、宅地建物取引士による重要事項説明が行われ、契約書に署名・捺印をします。このタイミングで、買主様から物件価格の5%〜10%程度の「手付金」を受け取るのが一般的です。

ステップ7：引っ越し・退去、決済・引き渡し

売買契約を結んだら、引き渡し日までに引っ越しを済ませ、家を空（明渡し可能な状態）にしておきます。
そして、引き渡し日当日（決済日）。一般的には金融機関の一室に、売主、買主、不動産会社、司法書士が集まります。買主様から残代金（物件価格から手付金を引いた額）を受領し、固定資産税などの精算を行います。

着金が確認できたら、司法書士が法務局で「所有権移転登記（および抵当権抹消登記）」の手続きを行います。最後に、買主様へ鍵をお渡しすれば、不動産売却の取引はすべて完了です！

ステップ8：売却後には「確定申告」を

不動産を売却して「譲渡所得（利益）」が出た場合、売却した翌年の2月16日〜3月15日の間に確定申告を行い、所得税や住民税を納める必要があります。
また、マイホームの売却であれば、要件を満たすことで「3,000万円の特別控除」という、税金が大幅に安くなる特例を利用できるケースが多くあります。この特例を利用するためにも、確定申告は必須となります。忘れずに行いましょう。

伏見区での不動産売却なら【ヤマダ不動産 京都伏見店 株式会社MyHomeDo】へお任せください！

不動産売却の基本的な流れをご紹介しましたが、いかがでしたでしょうか。
「思っていたよりやることが多い」「手続きが難しそう」と感じた方もいらっしゃるかもしれません。

だからこそ、地域密着で親身になってくれる不動産会社をパートナーに選ぶことが何よりも大切です。

当店、ヤマダ不動産 京都伏見店（株式会社MyHomeDo）では、京都市伏見区の不動産事情・地域相場を熟知した専門スタッフが、お客様の大切な資産のご売却を全力でサポートいたします。
「何から準備すればいいか分からない」「まずは現在の価値（査定額）だけ知りたい」といった段階でも全く問題ありません。お客様のライフプランやご希望の時期・価格に合わせた、最適な売却プランをご提案させていただきます。

しつこい営業などは一切行っておりませんので、どうぞ安心してお問い合わせください。皆様のご相談、ご来店を心よりお待ちしております。