不動産売却で多いトラブルとは？事前にできる対策を徹底解説！
不動産売却で多いトラブルとは？事前にできる対策を徹底解説！
こんにちは！京都市伏見区の不動産【ヤマダ不動産 京都伏見店 株式会社MyHomeDo】です。
マイホームや土地などの不動産売却は、人生の中でも数少ないビッグイベントの一つです。動く金額が大きいからこそ、「できるだけ高く、スムーズに売却したい」とお考えの方も多いのではないでしょうか。
しかし、不動産取引は複雑な法律や費用、物件の条件などが絡み合うため、思わぬところでトラブルに発展してしまうケースが少なくありません。「こんなはずじゃなかった…」と後悔しないためには、事前に売却トラブルの傾向を知り、しっかりと対策を立てておくことが極めて重要です。
そこで今回は、不動産売却において多く発生している代表的なトラブル例と、それを防ぐための事前対策についてわかりやすく解説します！これから売却をご検討される方は、ぜひ参考にしてみてください。
不動産売却でよくある4つのトラブル事例
不動産売却で起こるトラブルは、主に「お金」「売却後の不具合」「契約キャンセル」「仲介会社との関係」の4つに分類されます。具体的なケースを見ていきましょう。
1. 仲介手数料や費用の認識ズレに関するトラブル
不動産売却時には、売買契約成立時に不動産会社へ支払う「仲介手数料」や、抵抗権抹消登記費用、譲渡所得税など様々な費用が発生します。
「予想以上に仲介手数料が高くて手元にお金が残らなかった」「いつ・いくら支払うべきかの認識がズレていて支払期日に慌ててしまった」といった声がよく聞かれます。
2. 売却後に建物の不具合が判明する「契約不適合責任」トラブル
不動産を売却・引き渡した後に、雨漏りやシロアリ被害、給排水管の故障などの隠れた不具合（欠陥）が見つかるケースです。
以前は「隠れた瑕疵（かし）」と呼ばれていましたが、現在は民法改正により「契約不適合責任」という名称に変わりました。契約内容と異なる不具合があった場合、売主様が修繕費用を負担したり、最悪の場合は損害賠償請求や契約解除を求められたりすることがあります。
3. 買主様の住宅ローン不承認による契約解除トラブル
売買契約を結んだものの、買主様の住宅ローン審査が通らなかった場合に発生するトラブルです。
通常、不動産売買契約には「住宅ローン特約」が盛り込まれます。これは「住宅ローンの審査が落ちた場合、契約を無条件で解除できる」という条項です。これにより手付金を買主様へ返還しなければならず、売却スケジュールが大幅に狂ってしまうことがあります。
4. 不動産会社との仲介契約や販売活動に関するトラブル
不動産会社と契約（媒介契約）を結んだものの、「まったく販売活動を行ってくれない」「内覧の希望が入らない」「相場より不当に安い価格での値下げを迫られた」というトラブルも存在します。
| トラブルの種類 | 主な原因 | 及ぼす影響 |
|---|---|---|
| 費用・手数料 | 事前の費用シミュレーション不足 | 手元の資金不足、支払い遅延 |
| 物件の不具合 | 状態の不告知・把握不足 | 修繕費用の請求、契約解除 |
| ローン特約 | 買主様の資金計画の確認不足 | 契約白紙撤回、売却時期の遅延 |
| 不動産会社 | 会社選びの失敗、説明不足 | 長期売れ残り、売却価格の低下 |
トラブルを防ぐために売主様が事前にできる5つの対策
トラブルの多くは、契約前の準備と丁寧なコミュニケーションによって防ぐことが可能です。売主様が実践できる具体的な対策をチェックしましょう。
対策①：仲介手数料と支払時期を事前に明確にしておく
仲介手数料の上限額は法律で定められています。売買契約を結ぶ前に「いつ・いくら必要なのか」を不動産会社に確認し、資金計画を立てておきましょう。
- 一般的には、売買契約時に半額、引き渡し（決済）時に残り半額を支払うケースが多いです。
- 仲介手数料以外にも、登記費用や印紙代などがかかりますので、手元に残る「手取り額」を試算してもらうことが重要です。
対策②：物件の状態（傷・不具合）を正確に伝える
「不利な情報を伝えると安く買い叩かれるのでは…」と隠すのは絶対に NG です。過去の雨漏り歴、給湯器の調子、近隣の騒音問題など、把握している情報はすべて不動産会社へ伝え、「物件状況等報告書」に漏れなく記載しましょう。
事前に開示していれば、それが原因で引き渡し後に責任を問われるリスクを大幅に軽減できます。
対策③：売買契約書の「解除条件」をしっかり確認する
契約書を締結する際は、特約条項や解除条件を細部まで読み合わせることが大切です。
- 住宅ローン特約の期限：いつまでにローンが通らなければ解除になるのか
- 手付解除の期限：手付金を放棄・倍返しすることで契約解除できる期間はいつまでか
不明な点があれば、疑問を残したまま判を押さず、納得がいくまで質問しましょう。
対策④：建物状況調査（インスペクション）の活用を検討する
築年数が経過している一戸建てなどの場合、専門家（建築士等）による「インスペクション（建物状況調査）」を受けるのも有効な対策です。建物の劣化状況を客観的に把握できるため、買主様にも安心感を与えられ、引き渡し後のトラブル予防につながります。
対策⑤：信頼できる不動産会社選びを徹底する
トラブル回避のために最も大切なのが「どの不動産会社に依頼するか」です。査定価格の高さだけで選ぶのではなく、リスクや注意点まで親身になってアドバイスしてくれる会社を選びましょう。
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