不動産売却で多いトラブルとは？事前にできる対策を徹底解説

こんにちは。
京都市伏見区の不動産【ヤマダ不動産 京都伏見店 株式会社MyHomeDo】です。

マイホームや土地などの不動産売却は、人生の中で何度も経験することではない大きな取引です。動く金額が大きいからこそ、「失敗したくない」「トラブルなくスムーズに終わらせたい」と誰もが思うものでしょう。

しかし現実には、仲介手数料や契約内容、物件引渡し後の状態などをめぐってトラブルが起こってしまうケースが少なくありません。例えば、仲介手数料の金額や支払い時期について認識の違いがあったり、売却後に建物の予期せぬ不具合（契約不適合）が判明して損害賠償を請求されたりするケースです。さらに、買主様の住宅ローン審査が通らず、契約解除や手付金の扱いが問題になることもあります。

本記事では、不動産売却において「どのようなトラブルが多いのか」を具体的に解説し、売却前に実践できる「事前の対策」を分かりやすくまとめました。京都市伏見区で不動産売却（マンション・一戸建て・土地）をご検討中の方は、ぜひ最後まで参考にしてください。

1. 不動産売却でよくある4つのトラブル事例

不動産売却におけるトラブルは、売り手と買い手、あるいは仲介に入る不動産会社との間の「認識のズレ」や「確認不足」から生じることがほとんどです。まずは、実際に発生しやすい代表的な4つのトラブル事例を見ていきましょう。

① 仲介手数料に関するトラブル（金額・支払い時期）

不動産売却を不動産会社に依頼する場合、成約時に「仲介手数料」が発生します。この仲介手数料の金額や、支払うタイミングについての認識違いからトラブルになることがあります。

• 「思っていたよりも仲介手数料が高かった」
• 「売買契約時と引渡し時の2回に分けて払うことを知らなかった」
• 「売却が成立しなかったのに費用を請求された」

法律（宅地建物取引業法）により仲介手数料の上限額は定められていますが、基本的には「成功報酬」です。成約に至らない場合は支払いが発生しないのが原則ですが、どこまでが基本料金に含まれ、どんな特例があるのかを事前に把握していないと不信感に繋がってしまいます。

② 売却後の建物の不具合（契約不適合責任・旧：瑕疵担保責任）

物件を引き渡した後に、「雨漏りがしてきた」「シロアリ被害が見つかった」「配管が詰まっている」といった建物の不具合が判明し、買主様から修繕費用や損害賠償を請求されるトラブルです。

現在では改正民法により「契約不適合責任」と呼ばれ、契約書に記載されていない不具合や欠陥があった場合、売主様が補修義務や追奪義務を負うことになります。「そんな不具合があるとは知らなかった」では済まされないケースもあるため、最も注意すべきポイントです。

③ 買主の住宅ローン不成立による契約解除

不動産売買では、買主様が住宅ローンを利用して購入するケースが一般的です。売買契約を結んだ後、買主様のローン審査が落ちてしまい、契約が白紙撤回（ローン特約による解除）になることがあります。

この際、「手付金は返還されるのか」「これまでにかかった売却準備期間はどうなるのか」といった点をめぐって揉めるケースがあります。売主様としては「契約が決まった」と安心していたところにハプニングが起きるため、精神的・時間的なダメージが大きくなります。

④ 隣地との境界線・所有権に関するトラブル（特に土地・戸建て）

一戸建てや土地を売却する際に多いのが、「隣の敷地との境界が曖昧」なことによるトラブルです。

• 境界標（ブロックやピン）が見当たらない
• 越境物（お隣の家の屋根や樹木がこちらに入り込んでいる、またはその逆）がある

境界が確定していない土地は、買主様が将来的に建物を建て替える際などに支障が出るため、購入を敬遠されたり、売却価格の大幅な値下げを要求されたりすることがあります。

2. トラブルを防ぐために売主様が事前に行うべき5つの対策

これらの事態を防ぐには、売買契約を結ぶ前に「費用や解除条件を細かく確認すること」と「物件の状態について正確に伝えること」が極めて大切です。具体的な対策をご紹介します。

対策①：仲介手数料と諸費用を事前に把握する

売却にあたっては、仲介手数料以外にも、印紙代・登記費用（抵当権抹消など）・必要に応じて測量費用や解体費用などがかかります。

仲介手数料は一般的に「売買契約時（50%）」と「決済・引渡し時（50%）」の2回に分けて支払うケースが多いです。事前に不動産会社から資金計画書（手元にいくら残るかの試算）をもらい、支払いのタイミングと金額を明確にしておきましょう。

対策②：「物件状況報告書（告知書）」へ正確に記入する

売却後の建物の不具合トラブル（契約不適合責任）を防ぐ最善の策は、「知っている不具合や懸念点はすべて書面に残すこと」です。

対策③：必要に応じてインスペクション（建物状況調査）を実施する

築年数が経過している戸建てなどの場合、専門の建築士に建物の状態を検査してもらう「インスペクション」を活用するのがおすすめです。シロアリの被害や構造上の欠陥を売却前にチェック・把握できるため、買い手にとっても「安心して買える物件」となり、トラブル防止と売却促進のダブル効果が期待できます。

対策④：売買契約書の「ローン特約」や「解除条件」を熟読する

住宅ローン特約を適用する場合、以下の条件を契約書上で明確にしておく必要があります。

• どの銀行に・いつまでにローンを申し込むか
• いつまでに承認が得られない場合に契約解除となるか
• その際の手付金の返還方法

期日設定が無駄に長すぎると、他の購入希望者を逃してしまうリスクがあります。適切な期日と条件が設定されているか、不動産会社の担当者と一緒にしっかり確認しましょう。

対策⑤：境界確定測量を行い、境界標を確認しておく

土地や戸建ての売却時には、隣地所有者の立ち会いのもとで「確定測量」を行い、境界をはっきりさせておくことが望ましいです。特に古くからお住まい地域の土地は境界があやふやなことが多いため、売出開始前、または契約前までに専門家（土地家屋調査士）へ相談しておくとスムーズです。

3. 安心して不動産を売却するための不動産会社選び

不動産売却のトラブルを未然に防ぐために、最も大きなカギを握るのが「不動産会社選び」です。

不動産取引は複雑な法律や専門用語が絡み合います。そのため、単に「高い査定額を提示してくれる会社」を選ぶのではなく、以下のような特徴を持った不動産会社を選ぶことが成功への一番の近道です。

信頼できる不動産会社を見極めるチェックポイント

• リスクやデメリットも隠さずに説明してくれるか： メリットばかりでなく、物件の欠点や売却リスク、かかる費用を正直に提示してくれる姿勢が大切です。
• 地域の市場相場に詳しいか： 売却予定エリア（京都市伏見区など）の最新相場や需要を熟知している地域密着型の店舗は、適正な価格設定と素早い集客を行えます。
• 質問に対するレスポンスが早く、丁寧か： 売主様の不安や疑問に対して、親身かつ迅速に対応してくれる担当者であれば、契約から引渡しまで安心して任せられます。
• 契約書類のチェックや説明が丁寧か： 複雑な契約内容を分かりやすく言葉噛み砕いてサポートしてくれることが重要です。

安心して売却を進めるためには、内容を丁寧に説明し、取引全体を誠実にサポートしてくれるパートナー（不動産会社）を見つけることが何より重要なのです。

4. まとめ：伏見区での不動産売買なら【ヤマダ不動産 京都伏見店】へ！

不動産売却におけるトラブルの多くは、事前の確認不足や共有不足から起こります。

「仲介手数料などの諸費用の把握」「物件の不具合の正確な開示」「契約条件の精査」といった対策を事前にしっかりと講じておくことで、無用なトラブルを回避し、満足のいく不動産売却を実現することができます。

京都市伏見区周辺で不動産売却（一戸建て・マンション・土地・収益物件など）をお考えの方、または「まずは自分の家がいくらで売れるか知りたい」という方は、ぜひ【ヤマダ不動産 京都伏見店 株式会社MyHomeDo】にご相談ください。

当店では、地域の皆様にご満足いただけるよう、親身で丁寧なご説明と安心安全な取引サポートを徹底しております。査定やご相談は無料ですので、ぜひお気軽にお問い合わせください。